terça-feira, 29 de julho de 2008

Imobiliário em crise?

Crise no imobiliário? Depende de quem faz - ou comenta - a notícia.

E a notícia da SIC há bocado era a de que os bancos estão a apertar as malhas do crédito, reduzindo o valor dos apartamentos avaliados. Resposta pronta do presidente da APEMI (associação de mediadores imobiliários): "Os bancos não podem lutar contra o mercado e vão perder a guerra. O mercado é mais forte do que eles e, se não querem perder o negócio, vão ter e aceitar os preços do mercado". Famous last words?


A questão da veracidade dos valores imobiliários dos apartamentos novos é antiga em Portugal e eu nunca conheci quem a soubesse resolver em definitivo. Existem dois pratos nesta balança: a do efectivo valor (que será o somatório do preço de construção e da qualidade da mesma face a critérios objectivos, por exemplo em comparação com o cumprimento dos regulamentos técnicos e o desvio em relação às áreas mínimas regulamentares arquitectónicas, com critérios de gosto como a localização, o tipo de acabamentos, a imagem arquitectónica) e a do afectivo valor (que ultrapassa esses valores e que tem a ver com o valor máximo que as pessoas estão dispostas a dar pelo bem, independentemente do seu custo).



Ora até à crise do mercado americano, a todos interessava apenas o valor afectivo dos apartamentos: aos vendedores dos terrenos porque lhes garantia um maior valor pelos mesmos; às autarquias porque lhes possibilitava aumentar os valores das taxas municipais; aos promotores porque lhes aumentava a margem de comercialização; ao Estado porque lhe permitia aumentar igualmente as receitas; aos bancos porque lhes aumentava consideravelmente o valor de negócios e os consequentes lucros... e até aos compradores porque a evolução especulativa dos preços lhes permitia obter, ao fim de poucos anos, mais-valias que lhes pagariam a troca por um apartamento maior.


É claro que, estando o crédito mal-parado a aumentar e o mercado de venda a estagnar (porque a população não aumenta e se continuou a construir como se tivéssemos um aumento da população citadina igual ao da China e porque, principalmente, se estancou há uns anos o crédito jovem, origem de todo o ciclo evolutivo de troca de casa que sustentava o mercado), os bancos resolveram moderar-se no seu ímpeto porque, ao contrário do que o senhor apemi quis fazer crer, sabem muito bem como se faz negócio.


Temos assim um mercado a começar a retornar a preços mais consentâneos com a realidade do construído - o que poderá proporcionar uma oportunidade aos investidores que queiram constituir um portfolio de fogos para arrendamento (faltará depois resolver o problema da expulsão dos inquilinos incumpridores mas isso é outra história).


Corre-se apenas um risco - a que eu pessoalmente gostaria de assistir - o da maioria dos endividados se aperceber que devem mais ao banco do que o que o seu apartamento alguma vez poderá valer e que será financeiramente mais atractivo devolvê-lo à entidade emprestadora e passar à condição de inquilinos num outro fogo.


Ora aí está o que seria um verdadeiro imposto Robin Hood - finalmente os ricos, exploradores da classe média, a terem o castigo que merecem.

10 comentários:

Pedro Veiga disse...

A subida galopante das taxas de juro veio por a nu a especulação sobre os preços das casas. E se a situação se mantiver assim por mais um ano ou ano e meio é bem provável que o mercado de arredamento comece a funcionar dado que existirá uma proporção desmesurada entre o valor dos empréstimos e o preço das casas no mercado.
O estado, as autarquias, os promotores imobiliários têm vivido nos últimos anos à custa deste dinheiro especulativo.Uns porque aumentam os impostos em flecha e outros porque subiram os preços ao sabor dos juros baixos.
Agora a situação está a ficar preta e se a tendência continuar teremos em breve as taxas euribor a roçar os 6 % mesmo que a taxa central do BCE não ultrapasse os 4,50 ou 4,75 %. Para países como Portugal esta situação vai ser muito grave por aqui reina a confiança absoluta numa descida das taxas. Os países do norte da Europa estão mais bem defendidos face à atitude agressiva do BCE: o mercado de arrendamento existe e funciona; grande parte dos empréstimos são contratados a taxas fixas o que permite gerir mais facilmente o orçamento familiar.
Vamos ver o que virá em 2009.

Pedro disse...

Fica por responder a pergunta: e o que farão as pessoas quando compararem a sua dívida ao banco com o valor de mercado do apartamento hipotecado?

Pedro Veiga disse...

É uma pergunta com resposta difícil. Há que ter em conta o valor do mercado de arrendamento, entre outros factores...

Paulo disse...

Estou com alguma curiosidade. Os bancos estão bem protegidos (há algumas centenas de anos que o crédito é praticado com bastante sucesso :)). Para além das hipotecas há fiadores e outros ainda que usam manhosices menos honestas.

Ficarei muito preocupado quando a banca começar a sofrer qualquer coisa a sério (lá quixarem-se não é difícil :)). Isso significaria que a classe média deste país estaria a sofrer mesmo muito.

Interessante, interessante são as construtoras a tentar fugir ao buraco. Pode ser que uns TGVs e uns aeoroportos novos venham ajudar a salvar um mercado que se encheu de dinheiro numa espécie de Dona Branca mais lenta e mais disfarçada que foi o mercado imobiliário português.

Durante alguns anos comentei com conhecidos meus que estavam a comprar casas muito acima do que elas valiam. A resposta que obtive foi de que eu estava a ser parvo em não "investir" porque se hoje valiam €250k daqui a uns anos vender-se-iam "sem problema" por €270-€280k e ficavam-se a rir porque eu não "investia"... agora quem se ri com o não ter €250k empatados num apartamento que não deve valer €180k sou eu :)

Pedro disse...

Sim, Paulok, nas duas últimas décadas o imobiliário em Portugal (e não só) foi o sucessor da Bolsa 88 - muita gente a comprar apartamentos não importa por que preço na quase-certeza de que "amanhã" deles retirariam mais-valias chorudas. Curiosamente, a maioria destes especuladores não eram grandes "tubarões do capital", antes classe média também, com algumas reservas de parte, que preferiam apostar no mercado em vez de ter o dinheiro à sombra. Quantos eu conheci a assinarem contratos-promessa de apartamentos da Alta e que nunca chegaram à fase de assinatura da escritura por terem cedido a sua posição (e quantos dos apartamentos vendidos aqui e ainda não habitados terão sido comprados com a mesma intenção?)...

O que é muito mais irritante foi o silêncio por parte do Estado - do Governo - que a tudo assistiu impassível. Desta vez não houve um Cavaco a dizer que se vendia gato por lebre...

Não é a principal função do Estado a defesa dos seus cidadãos? Porque permitiu todo este carrossel cujas consequências agora assustam tanto?

Quanto às construtoras, há que esclarecer que se dividem entre a construção civil e as obras públicas, sendo a intersecção dos dois mundos relativamente pequeno face ao volume total de negócios: regra geral (que não universal) os promotores imobiliários não se metem em obras públicas e os empreiteiros não fazem grandes áreas de promoção imobiliária. Daí que não ache que seja a quebra do imobiliário a justificar o lançamento das grandes empreitadas de obras públicas que este Governo anunciou. Há outras razões - sendo a oficial mais importante a de que é través da injecção de capital na economia que esta recupera (o que, neste país, se revela inócuo a médio prazo, como se verificou), e a oficiosa possa ser descoberta a partir do estudo do financiamento partidário ou da transferência de ex-ministros para o conselho de administração de alguns dos maiores grupos.

Mantenho a pergunta: considerarão os actuais proprietários de andares da Alta devolver os seus andares aos brancos, resgatando assim a hipoteca se e quando verificarem que o preço de venda que obteriam é inferior à quantia ainda em dívida?

Anónimo disse...

Só não percebo porque é que gostaria de ver a maior parte dos "endividados" a perceber que devem mais ao banco do que a sua casa vale....Ainda bem para si que não é um "endividado", mas não lhe fica bem gozar com a desgraça alheia.

luis disse...

não percebo porque se diz com tanta certeza que os apartamentos da Alta não valem o que se pagou. Continuo a achar que se existe zona com potencial de valorização, é esta. Não estando bem no centro da cidade, estamos no centro da área metropolitana, o que só por si é valioso. Por outro lado, como comentado por vários especialistas, a opção de compra recai cada vez mais por produtos de qualidade. E quando se fala de qualidade não é exclusivamente a dos apartamentos, mas as acessibilidades, os equipamentos e o rigor no planeamento urbano.
Sendo assim, claro que as áreas suburbanas, sem ordenamento, terão tendência a desvalorizar, mas aqui na Alta, sinceramente duvido. Por outro lado, quando falo em valorização, não me refiro só ao aumento de preço das casas feitas, que acho que nos próximos anos não se vai verificar, mas à valorização na qualidade de vida de quem apostar agora na Alta.
Luís

Pedro disse...

Gozar? Acredito, anónimo, que a ideia de se encontrar nessa situação lhe deixe um gosto amargo na boca mas não dispare sobre o mensageiro - questione os responsávweis pela situação!

Luís, o factor "ambiência" pode vir a ser decisivo para contrariar a tendência lógica e cada vez mais visível de desvalorização dos imóveis em segunda mão - porque é que os produtos imobiliários hão-de ser diferentes de tudo o que resto que perde valor quando envelhece e se degrada? A Alta tem todas as condições teóricas para, e assim se cumpram as promessas e se execute o programado (que já não vai ser: nem o número de escolas previsto, nem o de centros de saúde, quartel de bombeiros, esquadra de polícia...), vir a ser uma referência nas zonas mais novas da cidade. Mas para isso é preciso tempo - qualquer coisa como de 10 a 20 anos - e até lá?

Anónimo disse...

Mas o Pedro nem mora por aqui.
A Alta faz sombra ao seu investimento?

Anónimo disse...

Por acaso Caro Pedro não sou um dos endividados...Mas acho que só lhe fica mal este tipo de comentários! Revelam má formação. Não imagino o que pode ganhar com a desgraça alheia. É uma atitude feia e mesquinha que sinceramente não estava à espera.